Fondi immobiliari, una nuova leva fiscale

Condividiamo con voi lettori questo approfondimento dal titolo “I fondi immobiliari: La leva fiscale per far ripartire il mercato immobiliare”, pubblicato sul sito dell’Agenzia delle Entrate e riguardante la crescita e l’importanza dei fondi immobiliari nel mercato finanziario italiano

Organismi di investimento collettivo

I fondi immobiliari, descritti come organismi di investimento collettivo, permettono ai risparmiatori di trasformare investimenti immobiliari in quote di attività finanziarie, offrendo liquidità senza l’acquisto o la vendita diretta di immobili. Sono supportati da una legislazione fiscale favorevole che incentiva la loro istituzione, gestione e partecipazione. Il mercato di questi fondi, lanciato nel 1999, comprende prevalentemente fondi riservati a investitori qualificati, nonché fondi retail, destinati a tutti gli investitori. Questi sono classificati in base ai soggetti ai quali si rivolgono e alle modalità di costituzione, con una prevalenza dei fondi riservati costituiti mediante apporto.

I fondi immobiliari possono essere “chiusi”, contraddistinti dalla non variabilità del capitale e delle quote dopo l’istituzione, a differenza dei fondi “aperti”. Il regime fiscale dei fondi immobiliari, favorevole sin dal 2001, prevede condizioni vantaggiose in termini di imposte dirette, IVA, e imposte di registro, ipotecarie e catastali, con l’obiettivo di agevolare la loro costituzione e gestione e attrarre investitori. Tuttavia, per contrastare l’elusione fiscale, sono state introdotte varie modifiche normative, influenzando soprattutto la tassazione degli investitori. Nel complesso, il documento si focalizza sulle caratteristiche, la struttura e il regime fiscale dei fondi immobiliari, evidenziandone il ruolo chiave nello sviluppo del mercato immobiliare italiano.

I redditi risultanti dai rendiconti di gestione

Per i fondi “non istituzionali”, ovvero fondi che non sono esclusivamente investiti da investitori qualificati, i redditi risultanti dai rendiconti di gestione sono attribuiti per trasparenza ai partecipanti non istituzionali residenti in Italia che detengono quote superiori al 5%. In caso di cessione, le quote di partecipazione superiori al 5% del patrimonio del fondo sono assimilate a quote di partecipazione qualificate in società ed enti commerciali, secondo l’articolo 32, comma 4, del decreto legge n. 78 del 2010 e l’articolo 5 del TUIR. Pertanto, la plusvalenza realizzata da un investitore che non detiene l’investimento nell’esercizio di attività d’impresa contribuisce al reddito complessivo nella misura del 49,72%, come indicato nell’articolo 68, comma 3, del TUIR.

Per gli investitori istituzionali e quelli con una quota di partecipazione al fondo pari o inferiore al 5%, si applica una ritenuta del 20% sui proventi distribuiti durante la partecipazione al fondo e sui proventi ottenuti in fase di riscatto o liquidazione delle quote. Le plusvalenze o minusvalenze realizzate attraverso la cessione o il rimborso delle quote sono soggette a un’imposta sostitutiva del 20% con modalità diverse a seconda del regime fiscale scelto dall’investitore (regime dichiarativo, amministrato e gestito).

Le modalità di attuazione delle disposizioni contenute nell’articolo 32 del decreto legge n. 78 del 2010 sono state definite con un provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate del 16 dicembre 2011. Sono state inoltre fornite importanti indicazioni con la circolare n. 2/E del 15 febbraio 2012.

Infine, sono previste disposizioni speciali per attrarre investimenti dall’estero, con un regime di non imponibilità dei proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari percepiti da alcuni investitori istituzionali esteri. Per gli investitori non istituzionali esteri con una quota di partecipazione superiore al 5%, si applica una tassazione sostitutiva del 20% al momento della corresponsione dei proventi, senza l’applicazione del regime di trasparenza. Per gli investitori residenti in Stati con i quali esistono convenzioni per evitare la doppia imposizione, è possibile applicare un’aliquota convenzionale minore.

Per i redditi diversi di natura finanziaria derivanti dalla negoziazione delle quote in fondi immobiliari per soggetti non residenti, si applica l’articolo 23, comma 1, lettera f), del TUIR, secondo cui le plusvalenze sono imponibili in Italia solo se i certificati non sono negoziati in mercati regolamentati e se detenuti nel territorio dello Stato. Un regime di non imponibilità si applica alle plusvalenze realizzate da soggetti residenti in Stati e territori “white list”.